Investir em imóveis não exige comprar um imóvel físico. Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) reúnem recursos de vários investidores para aplicar em empreendimentos, propriedades ou títulos ligados ao setor imobiliário. Quem compra cotas passa a ser cotista e participa, proporcionalmente, dos resultados e dos riscos do fundo; os preços das cotas variam conforme a oferta e a procura na B3.
A gestão profissional administra a carteira segundo o regulamento do fundo. Ela toma decisões sobre aquisições, locações e manutenção; o cotista não escolhe inquilinos nem gerencia propriedades individualmente. Entre os ativos mais comuns estão shoppings, galpões logísticos, edifícios comerciais e títulos de crédito imobiliário.
Os FIIs se classificam em categorias: os chamados fundos de tijolo (investem em imóveis físicos) e os fundos de papel (compostos por títulos e recebíveis imobiliários). Há também fundos híbridos e fundos de fundos, que combinam diferentes exposições. Cada tipo tem riscos próprios — vacância, inadimplência e custos de manutenção afetam fundos de tijolo; risco de crédito e preço dos títulos pesam nos fundos de papel.
As receitas dependem da composição do portfólio: aluguéis costumam gerar renda para fundos de tijolo; juros e pagamentos dos títulos formam o caixa dos fundos de papel. A maior parte dos FIIs negociados na bolsa costuma distribuir rendimentos com periodicidade mensal, mas a legislação prevê a obrigatoriedade de distribuir, no mínimo, 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral — isso não garante valores fixos todo mês.
FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e têm cotas negociadas no mercado secundário da B3, o que implica liquidez sujeita a oscilações. Sobre a tributação: rendimentos distribuídos por alguns FIIs podem ser isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas quando atendidos os requisitos legais; por outro lado, o ganho na venda de cotas costuma ser tributado, atualmente, à alíquota de 20%. Antes de investir, examine a composição da carteira, as taxas de administração e os riscos específicos do fundo.